Prendo el noticiero el viernes a las 7 de la mañana y dos periodistas indignados vociferaban sobre la última noticia en el mundo de los alquileres: ahora las inmobiliarias tendrán libertad de aumentar las comisiones que les cobran a los inquilinos. Pedían inescrupulosamente que el Estado regule el tema pero ¿es la regulación y los precios máximos la solución para que las inmobiliarias dejen de cobrar tanto? Claramente, la respuesta es no. 

Lo primero es entender que el mercado inmobiliario se comporta como cualquier otro mercado y que la competencia a la larga termina beneficiando a los inquilinos. En la ciudad de Buenos Aires el 32% de las personas son inquilinos. Hoy uno de cada dos porteños son dueños de una propiedad.

La semana pasado, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), dio luz verde para que las inmobiliarias cobren lo que quieran por el monto de sus gastos y honorarios. Hoy, la norma es que quien quiera mudarse debe desembolsar no menos de dos meses de comisión y un mes de depósito.

El diario Clarín aseguró que según Cucicba la única restricción será respetar "los usos, prácticas y costumbres", y "la buena fe, la moral y las buenas costumbres", mientras que "a falta de estipulación expresa convenida por escrito" la comisión será de "entre uno y dos meses de alquiler".

Por su parte, Héctor D'Odorico, presidente de esta entidad, sostuvo que "la medida marca un antes y un después" pues ahora Tendrán "libertad de contratación". "Las partes ahora pueden negociar y firmar que sea sólo medio mes o que sean tres o cuatro. Rige la oferta y la demanda", añadió.

Organizaciones que impulsaron campañas en 2013 a "favor de los inquilinos" buscaron elaborar una suerte de "Ley en Defensa". Su objetivo, explicaban, era regular los aumentos semestrales, las comisiones, y el tema de la exigencia de las garantías.

Con una modalidad parecida a lo que es la ley de salario mínimo (tienen buena intención pero desconocen el funcionamiento del mercado), lo único que lograrían estas organizaciones es achicar la oferta de departamentos y por tanto complicarles la vida a los inquilinos.

Entonces, ¿cuáles son las causas de los altos alquileres?, y ¿por qué las inmobiliarias cobran tan altas comisiones?

1.- Las políticas públicas de los últimos años han empobrecido a la población a través de convalidar una inflación de dos dígitos y han prohibido a los argentinos la posibilidad de ahorrar para comprar una vivienda el día de mañana. El sueldo, licuado y siempre atrasado a la inflación mensual, solo alcanza para comer.

2.- Falta de créditos para comprar viviendas. La inflación eleva las tasas de interés y por tanto hay mucha menos gente que pueda pagarlas  además crea incertidumbre y la insolvencia aumenta el riesgo. El banco tampoco sabe a qué tasa de interés tomarte el crédito. Además, la gente no quiere tomar créditos. La tasa de interés tiene tres componentes: uno la preferencia temporal (el tiempo tiene valor), el segundo es el componente inflacionario (el que otorga el crédito pretende ser resarcido por la pérdida del poder adquisitivo del dinero) y el tercer componente es el riesgo del deudor (a mayor riesgo, mayor tasa). La inflación te aumenta el riesgo y te aumenta la incertidumbre lo que hace que disminuye la oferta de crédito a largo plazo. Son muy pocos los que pueden pagar.

3.- Inoperatividad de la ley de desalojo. ¿Quién va a invertir en un inmueble si después no podes desalojar a los inquilinos? Por la falta de defensa del derecho de propiedad existe la posibilidad de que los inquilinos usurpen la vivienda. Eso se traduce en garantías más duras, adelantos, seguros, etcétera.

4.- La cultura de no alquilar por miedo a que congelen los precios. La cultura de Precios Cuidados y de no entender que los precios congelados o precios máximos lo único que hacen es achicar la oferta y por tanto, aumentar el precio del alquiler. Desde 1946 se vienen sancionando leyes que congelaron el precio de los alquileres haciendo que caiga la oferta de construcción de viviendas para alquiler y, por tanto, el aumento del déficit habitacional. El dueño, entonces, debía cobrar alquileres a precios irrisoriamente bajos (rebajas porcentuales por decretos más la constante inflación) y debía pagar los gastos de mantenimiento.

En conclusión, hoy es muy difícil mudarse y no morir en el intento. Más allá de los portales de internet que ofrecen a los dueños directos realizar la negociación de alquiler, la realidad es que muchos aún continúan necesitando de los servicios de las inmobiliarias. Pero el problema no son ellas, sino el contexto económico y político que no permite el aumento de oferta de inmuebles (y por tanto la baja del precio del alquiler).

Belen Marty. Exclusivo para Cadena BA. 21/02/2016

Periodista,  Lic. en Comunicación Social (Univ. Austral), Maestrando en Economía y Ciencias Políticas (Eseade). Ex corresponsal Cono Sur y Cuba de Pamam Post.